Christophe Blot, chargé de mission PLH au service Habitat de Rennes métropole, est venu présenter le nouveau PLH adopté en décembre dernier. Plus d’une quarantaine d’adhérents ont répondu présents à l’invitation.
Il a tout d’abord effectué un rappel sur le PLH antérieur : un véritable « choc » de l’offre car entre 2005 et 2014, 37 500 logements ont été construits soit 70 % de plus qu’entre 2005 et 2012.
Les effets de ce PLH ont été :
– Détente du marché avec un impact sur le marché de l’ancien et une augmentation du rythme de croissance des ménages
– Rééquilibrage de l’accueil entre la ville centre et les communes avec une meilleure répartition territoriale de l’offre locative sociale et une meilleure satisfaction de la demande locative sociale
– Amortisseur de crise : dynamique d’emplois, des retombées fiscales, retour économique pour les ménages et donc pour le territoire.
Puis le diagnostic qui en a résulté à travers quelques chiffres :
1. Les évolutions démographiques :
4 000 nouveaux habitants /an
Baisse de la taille des ménages (2,1 sur RM)
– 45 % des ménages sont des personnes seules
– 24% des couples avec enfants
– 8% de familles monoparentales
Les effectifs scolaires repartent à la hausse de 38 00 à 41 000 élèves sur Rennes Métropole.
2. Les chiffres clés du logement social :
– Au 1er janvier 2015 : 47 202 logements sociaux
– Les demandes ont augmenté de plus de 49% par rapport à 2005
– Attributions : 5 684 en 2014 et 1 618 mutations
– Relogement prioritaire social : 1 839 dossiers en 2013 soit + de 54% par rapport à 2005
– 0 DALO (droit au logement opposable) en 2014
L’aide moyenne de RM étant d’environ 15 000 €/logement sur la période 2005/2014.
Le nouveau PLH
L’objectif est de loger quels que soient les revenus tout en assurant une maîtrise publique du développement, en garantissant l’attractivité en continu du parc existant, en assurant une mixité et une équité d’accès.
Il faut rappeler que la majorité des entrants dans le parc social sont environ à un tiers des ressources du plafond, ce qui correspondant au niveau du R.S.A.
Les orientations stratégiques de ce PLH sont :
– Garder le cap quantitatif et qualitatif
– Différencier les objectifs et la programmation selon les territoires
– Compléter les produits aidés par le développement de produits régulés
– Veiller aux conditions de l’attractivité des parcs existants
– Se fixer une obligation de résultats par le logement et l’hébergement des publics de plus en plus en difficulté
– Evaluer le retour sur investissement des aides publiques à l’habitat
Les principales actions :
– Traduction de l’objectif du SCOT en croissance démographique sur Rennes Métropole = 75 000 logements à livrer sur 17 ans (2013-2030)
Un PLH a une durée stricte de 6 ans, l’objectif est de construire 24 000 logements sur sa durée, avec une moyenne annuelle de 4 000 logements répartis en 2 phases triennales :
• 2015-2017 : 3 600 logements/an
• 2018-2020 : 4 400 logements/an
– Territorialisation des objectifs du PLH
• Cœur de métropole = 50 % des logements livrés sur les 5 communes (Rennes, St Grégoire, Cesson Sévigné, St Jacques, Chantepie) soit 12 000 logements
• 7 communes pôles = 20 % des logements soit 4 800 logements
• Communes pôle de proximité (SRU ou non) = 30% des logements livrés sur 31 communes soit 7 200 logements.
– Objectifs de production par famille de produits (logements aidés, régulés, ou libres)
– Objectif de production de logements locatifs sociaux
• Tendre vers l’objectif SRU à 2025 pour toutes les communes de plus de 3 500 habitants
• Objectif global de RM de 25% des flux de construction nécessaire pour tendre vers l’objectif
• Des objectifs différenciés par commune
– Objectif modulé de production de logements locatifs en fonction de l’atteinte de l’objectif SRU
– Une gamme de produits diversifiés par territoire
– Veiller aux conditions de l’attractivité des parcs existants
• Se fixer un devoir de vigilance sur le maintien de l’attractivité des parcs existants
• Poursuivre la réhabilitation du parc public
• Encourager la réhabilitation du parc privé (potentiel de réhabilitation de 4 400 logements dont 2 200 sur la période 2015-2020 pour un coût prévisionnel d’environ 3 M d’€/an)
– Une production orientée « développement durable »
– Favoriser l’emploi et la formation
– Accompagner l’innovation
• Financements spécifiques pour stimuler l’innovation auprès des différents acteurs de la chaine de l’habitat
• Ligne budgétaire annuelle de 200 000 €
– Evaluation des retombées fiscales et macro-économiques du PLH
– Les engagements financiers de mise en œuvre du programme d’actions 2015-2020 =
• Production neuve = 16 M d’€
• Par existant = 6 M d’€
Un temps d’échanges entre les adhérents et Christophe BLOT a suivi cette présentation :
Q : rappel de la spécificité du PLU de Rennes ?
R : chaque commune a des obligations d’objectifs, chaque opération a ensuite des règles suivant le nombre de logements. En cas de servitudes de secteurs (à partir de 15 logements, il faut 30% de produits régulés souvent du Pinel régulés mais également une part en accession maitrisée…).
Q : comment RM va gérer le conventionnement ?
R : il est géré de manière tripartite (RM/aménageur ou promoteur/commune), il est nécessaire de se mettre d’accord dès le début (en amont du dépôt de PC ou de PA). La convention doit être signée dès la signature du permis de construire, cela permet, entre autre, de prévoir les financements.
Q : quid de la notion de temps de revers ?
R : les objectifs de la loi SRU sont difficilement accessibles dans la pratique. Par ailleurs, le budget financier ne permettra pas de faire plus que les objectifs de la programmation territorialisée en matière de logements aidés.
Q : comment sera décrit la favorisation de l’emploi ?
R : il faut reprendre la fiche n°23 du PLH.
Q : clauses sociales également chez les cabinets d’architectes ? Y compris parisien ?
R : oui.
Q : sur quels critères sera évaluée l’innovation ? avec un jury ?
R : tout n’est pas encore défini, il faut que RM soit sollicitée par une commune, un acteur … les phases de contractualisation avec les communes sont en cours. La signature officielle des contrats devrait intervenir courant septembre 2016.
Q : est-ce que le service instruction a été sensibilisé ?
R : oui, il a notamment été sensibilisé aux effets de seuils (19/29 logements) qui visent à échapper aux règles du non diffus.
Q : y aura-t-il un bilan intermédiaire ?
R : oui, fin 2017/début 2018. Cela pourra être l’occasion d’effectuer des ajustements.
Q : quelle réhabilitation du parc privé pour 3 M d’€ ?
R : ce n’est pas une enveloppe allouée pour la réhabilitation du parc privé, c’est une estimation de RM. Par ailleurs, chaque bailleur social a ses propres fonds en matière de réhabilitation du parc social, au-delà des aides apportées.
Q : existe-t-il une cartographie des secteurs de la Ville de Rennes favorables au vieillissement ?
R : oui. contacter Frédéric Auffray du service Etudes urbaines de RM.
Q : y aura-t-il des mesures qui seront prises pour les subventions, les financements, comment faire pour éviter les reports de programmation ?
R : aujourd’hui, il y a une problématique d’arbitrage avec des possibilités de financement limité à 900 logements locatifs sociaux et 600 accessions sociales (dont la moitié aidées par Rennes Métropole). Or la période est un entonnoir avec pour 2015, par exemple, initialement plus de 1 500 logements sociaux programmés.
RM peut toutefois autoriser le Maitre d’ouvrage à lancer son chantier en lui garantissant le financement pour l’année suivante et en délivrant une attestation anticipée de mise en chantier.
La présentation de Christophe Blot est disponible sur les outils du Club (connexion via votre espace personnel).
Le PLH est disponible sur le site de Rennes métropole : http://metropole.rennes.fr/actualites/institutions-citoyennete/institution/adoption-definitive-du-programme-local-de-l-habitat/